양도세 혜택이 있는 상생임대주택 요건 과연 무엇일까?

양도세 혜택이 있다는 상생임대주택이 과연 어떤 요건이 성립돼야 가능한지 궁금하신 분들이 많으실 것 같은데요. 그래서 이번에는 상생임대주택 요건에 대해서 알아보고자 합니다. 

 

 

 

1. 요건

• 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않아야 합니다. 
• 2021.12.20~2024.12.31의 기간 중에 계약을 체결하고 상생임대차계약의 임대기간은 2년 이상이어야 합니다. 
• 직전 임대차계약의 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야만 합니다.

* 여기서 주의할 점은 임대주택을 매매하셨을 경우 이전 임대기간은 해당사항이 없다는 겁니다. 매매하셨을 때 재계약이나 새로운 임대차계약이 이뤄졌을 때 기간을 따지셔야 합니다. 매매 이전 계약은 해당사항이 없다는 사실 기억하세요!

 

 

2. 특례내용

• 2017.08.03 이후 조정대상지역에서 취득한 주택의 경우에도 2년 거주요건 제한이 없습니다.
• 임대주택사업자의 거주주택 비과세 특례에서 2년이상 거주하지 않아도 거주 주택으로 인정합니다.
• 장기보유 특별공제 표 2(거주기간 x 4% + 보유기간 x 4%)를 적용받기 위한 거주기간 2년의 제한을 받지 않습니다.

 

 

3. 적용신청

양도소득세 신고기한까지 직전 임대차계약서나 상생임대차 계약서를 첨부하여 상생임대주택 특례적용신청서를 제출해야 합니다. 

 

4. 적용기한

2021.12.20~2024.12.24의 기간 중에 상생임대차계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정합니다.

 

5. 기타

• 직전 임대계약과 상생임대차계약의 임차인은 동일할 필요가 없습니다.
• 직전 임대차계약과 상생임대차계약 사이에 시간적 공백이 있어도 가능합니다. 
• 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 상생임대차계약으로 인정합니다.
• 등록임대주택사업자의 임대주택도 상생임대주택이 될 수 있습니다.
• 임대주택이 다가구주택인 경우 하나의 매매단위로 양도하고자 하는 경우 모든 호실과 상생임대차계약을 체결해야 합니다. 단 호별로 양도할 경우 각 호별로 판단합니다.
• 의무임대기간은 해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판단합니다. (1년 계약했으나 묵시적인 갱신 등으로 신규계약 체결 없이 실제 2년 임대한 경우도 포함합니다.)

 

 

 

의문사항 한가지 짚어 보고 가겠습니다.

- 대금청산전이나 동시에 세입자의 계약과 잔금까지 치룬다면?  직전 임대차 계약으로볼수 없습니다.!!!

(즉 본인의 돈으로 주택 취득 후 임대차 계약을 체결해야 합니다. 취지는 갭투자를 방지하기 위함이기에...)

 

 

 

지금까지 상생임대주택에 알아보았습니다. 한시적으로 시행하는 제도로서 조정 지역 내에서 1가구 1주택자가 양도세 비과세를 받기 위해서는 실거주 2년의 요건을 채워야 되는데요. 임대인이 2년의 실거주 요건을 채우려고 전세 매물을 거둬들이는 상황을 받지하기 위해 재계약시 임대료 상한을 5%이내로 인상한다면 실거주 요건이 면제되니 이 요건을 잘 활용하셔서 비과세 혜택을 누리시기 바랍니다.