주택임대소득이 신고대상이 됨으로써 시행된 지 몇 년 지나지 않아서 아직 많이 헷갈려하시고 문의를 하시는 분들이 많은데요. 이번에 다시 종합소득세 신고기한이 가까워지고 있으니 다시 한번 집고 넘어가 보도록 하려고 합니다.
다시 한번 잘 확인해보시고 신고대상인지 아닌지 잘 판단하셔서 신고에 차질이 없었으면 좋겠습니다.
주택임대소득신고 대상자
1 주택만을 소유하고 있더라도 월세 수입이 발생하고 있고 그 주택의 기준시가가 9억원을 초과한다면 사업자 등록도 의무사항이고 종합소득세 신고도 하셔야 합니다. 아니면 가산세(수입금액의 0.2%) 대상이니 잘 알아보시기 바랍니다.
| 1주택 보유자 | |||
| 전세 | 월세 | ||
| 공시가격 9억원 이하 | 비과세 | 비과세 | |
| 공시가격 9억원 초과 | 2000만원 초과 | 종합과세 | |
| * 임대소득 | 2000만원 이하 | 분리과세 | |
| 2주택 보유자 | ||
| 전세 | 월세 | |
| 2000만원 초과 | 비과세 | 종합과세 |
| 2000만원 이하 | 분리과세 | |
| 3주택 보유자 | ||
| 전세 | 월세 | |
| 2000만원 초과 | 비과세 | 종합과세 |
| 2000만원 이하 | 분리과세 | |
* 보유 주택수는 부부 합산하여 계산해 줍니다.
3 주택 이상일 경우 간주임대료 과세(소형주택(주거 전용면적 40㎡ 이하 기준시가 2억 원 이하)은 간주임대료 과세대상 주택에서 제외합니다 (21년까지)
이제 위에 해당이 되어 신고 대상자임을 확인하셨다면 신고방법을 알아야겠죠? 이제 신고방법에 대해서 알아보겠습니다.
▒ 주택임대소득자 신고방법
주택임대소득자는 총수입금액 합계액이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택이 가능합니다.
ⓐ 종합과세 : (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) x 누진세율(6~42%)
ⓑ 분리과세 : 주택임대소득 x 14% + 종합과세대상 다른 소득 x 누진세율(6~42%)
▨ 주택임대소득 분리과세 계산구조 ▨
| 구분 | 등록임대주택 | 미등록임대주택 |
| 수입금액 | 월세 + 간주임대료 | 월세 + 간주임대료 |
| 필요경비 | 수입금액×60% | 수입금액×50% |
| 소득금액 | 수입금액 - 필요경비 | 수입금액 - 필요경비 |
| 과세표준 | 소득금액 - 기본공제(4백만원) | 소득금액 - 기본공제(2백만원) |
| 산출세액 | 과세표준 × 세율(14%) | 과세표준 × 세율(14%) |
| 세액감면 | 단기(4년) 30%, 장기(8·10년) 75% | |
| 결정세액 | 산출세액 - 세액감면 | 산출세액과 동일 |
- 등록임대주택 : 지자체와 세무서에 모두 등록하고 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 합니다.
- 기본공제 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 4백만원(등록)or 2백만원(미등록)공제 합니다.
- 세액감면 : 국민주택규모 주택으로 [조세특례제한법] 제96조의 요건을 충족하여야 합니다.
- (20.08.18)[민간임대주택에 관한 특별법]개정으로 단기 임대 및 아파트 장기임대 폐지가 되고 10년 장기임대가 신설이 되었습니다.
▨ 주택임대소득 종합과세 계산구조 ▨
| 구 분 | 종합과세 선택 |
| 주택임대 수입금액 | 월세 + 간주임대료 |
| 주택임대 필요경비 | - 장부신고 : 실제 지출한 경비 - 추계신고 : 기준.단순경비율에 의한 경 |
| 주택임대 소득금액 | 수입금액 - 필요경비 |
| 종합소득 금액 | 주택임대 소득금액 + 종합과세 대상 다른 소득금액 |
| 소득공제 | 인적공제 등 각종 소득공제 |
| 과세표준 | 종합소득금액 - 소득공제 |
| 세율 | 6∼42% |
| 산출세액 | 과세표준×세율 |
| 공제감면 세액 | 소득세법 및 조특법 상의 각종 공제·감면 * 소형주택 임대사업자 감면 포함 |
| 결정세액 | 산출세액 - 공제감면세액 |
소형주택 임대사업자에 대한 세액 감면
감면요건
- 임대사업자로 사업자등록과 지자체등록(임대사업자등록을 하였거나 공공주택사업자로 지정되었을 것)이 모두 충족돼야 합니다.
- 임대주택으로 등록한[민간임대주택에 관한 특별법]에 따른 공공지원민감임대주택/ 장기일반민간임대주택/단기민간임대주택/ [공공주택 특별법]에 따른 공공건설 임대주택 or 공공매입임대주택으로서 모두 충족하여야 합니다.
| 구분 | 요건(2020년 귀속) |
| 규모 |
|
| 기준시가 | 주택 및 부수 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니할 것 |
| 임대료 | 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 |
- 임대주택 수 및 임대기간 : 임대주택을 1호 이상 4년(장기일반긴간임대주택등은 8.10년)이상 임대
감면율과 유의사항
- 감면대상 소득세의 30% / 장기일반민간임대주택등은 75% 감면합니다.
- 아래 사유에 해당하는 경우에는 감면이 배제되니 유의해 주세요
- 소득세 무신고에 따라 세무서장등이 과세표준과 세액을 결정하는 경우, 기한 후 신고하는 경우
- 신고내용의 탈루 등으로 경정하는 경우, 경정할 것을 미리 알고 수정신고서를 제출하는 경우
- 사업용 계좌 미신고, 현금영수증가맹점 미가입, 신용카드.현금영수증 발급거부.허위발급하는 경우
☆ 소득세를 추계신고하는경우와 분리과세로 신고하는 경우에는 감면을 받을 수 있습니다.
★ 감면받은 세액의 20%를 농어촌특별세로 납부해야 합니다.
이상 주택임대소득에 대한 대상자와 신고 방법에 대해서 알아보았는데요. 주택임대소득외에 타 소득이 있는 경우 타 소득이 없더라도 종합과세와 분리과세 중에 어떤 신고가 본인에게 유리한지 궁금하실 것 같은데요.
홈택스 사이트에 들어가시면 하단에 [세금모의계산]>[주택임대소득 종합ㆍ분리과세 세액비교]로 가시면 비교 가능하니 신고하시기 전에 한번 참고하셔서 더 많은 세금을 내지 않도록 신고하시기 바랍니다.
타소득이 있거나 3주택이상이신 경우 아무래도 가까운 세무사사무실로 가셔서 신고대리로 맡기시는것도 한 방법이 되겠습니다 ^^
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